凤凰非常道

融资冷,房地产新格局到来

自2019年下半年以来,房地产行业的监管越来越严格。

各种各样的政策从四面八方被用来拦截住房企业的融资,新的抵押贷款利率使购房者犹豫不决。

由于缺乏上游资金来源和下游客户,房地产行业面临困难。

政策遏制,房屋公司无处可改?2019年第一季度,房地产行业处于春季,政策控制放松了。

这项政策从住房公司获得土地基金开始。

今年5月,中国银行业监督管理委员会第23号文件敲响了监管的第一声号角。

信托“窗口指导”、“住房企业发行外债新规”、收紧银行发展贷款等监管政策力度都很大。

这还不够。

“不要把房地产作为经济的短期刺激手段”,对这个行业来说更是如此。房地产很难再次成为中国的第一产业。

在各监管机构的共同努力下,房地产融资大幅下降。

安信证券研究报告显示,房地产信托成立于8月,规模为313亿元,分别下降58%和50%,为2017年5月以来的最低水平。

银行贷款第二季度房地产开发贷款增加1900亿元,分别下降71%和65%。

监管要求的房地产开发贷款余额不得超过3月底的规模,这样大大小小的住房企业都准备挨饿。

就债券而言,5月份房地产债券首次出现净融资缺口。5-8月份国内房地产债券融资净额为89亿元,仅为1-4月份的31%。

很长一段时间以来,中国的房地产业已经经历了几个周期的“东方不败”。

统计局数据显示,2018年,全国商品房销售达到近15万亿元,同比增长12.2%,创下新高。

这一轮调控只是针对住房企业混乱的融资。

住房公司通常通过三种方式融资:银行贷款、标准债权融资和非标准债权融资。

更不用说银行贷款了,谁都知道。

标准债权融资工具包括在境内外交易所/银行间市场上市交易的境内债券和境外债券,包括公司债券、可转换债券、资产支持证券、短期融资券、中期票据、高级票据等。;非标准债务融资工具包括信托贷款和委托贷款。

在这些融资工具中,海外债券和非标准融资的平均成本最高。

非标准融资很可能不符合要求。

过度依赖非标准融资的房地产公司更容易受到冲击,给行业带来更大风险。

为了消除这些潜在的风险,尽管今年的监管变得“更难”,但这只是相对于房地产行业早期的广泛管理政策而言的。

早些时候,发展是自由和不受限制的,当住房企业受到轻微的管制时,它们无法忍受。

随着土地市场变得越来越冷,哪些房地产企业不能忍受他们接管的“粮仓”?万科在2018年高喊“直播”,但对年底发大财保持沉默。

许多住房企业也是如此。

在2015-2018年的行业监管周期中,许多大胆激进的住宅企业正在进行大规模的。

不要谈论房地产行业是否会崩溃。仅从目前的生产率水平来看,该行业的发展仍有放缓的趋势。

统计局的最新统计数据显示,1月至8月,土地购买面积同比下降25.6%,延续了1月至7月的下降趋势。

土地成交价6374亿元,下降22.0%,下降5.6个百分点。

这是土地市场回归理性还是暴风雨前的平静?从数字层面出发,看看8月份住宅企业的具体征地情况。

市场仍在全面发展。

根据中学的研究数据,主流住宅公司正在积极接管。

万科在8月份接管了120亿元的土地。

该公司8月份的足迹涉及嘉兴、昆明、太原、天津、大连等地。

华润置地8月份收到64.9亿元。

据中学介绍,8月份,全国十大住宅征地企业主要是国有企业和大型住宅企业,一些企业通过合作进行征地。

其中国有企业获得6块,占前10名的58.7%,包括金茂、葛洲坝等中央企业和南京沂生、北京城建等地方国有企业。

还有一些大型跨境企业“浑水摸鱼”,通过跨境合作攫取土地。

中国的平安是最好的之一。

它与新亨德森联手在杭州赢得了两个地块。

你觉得这一切都像是一家房地产公司在急着收集。

9月份,央行降低了审批,没有房地产。

释放资金以精确支持实体经济。

房地产融资环境恶化,预计未来新建筑面积和房地产开发投资增速将稳步下降。

房屋企业是清扫门前的雪还是挤在一起取暖?法规每年都出台,尤其是今年。

在调控下,住宅企业也积极采取应对策略。

外部资金很难找到,只有内部血液可以回流。

为了加快血液的回流,“全员营销”、“降价促销”和“特价房”的概念层出不穷。

据《21世纪经济先驱报》报道,天津富力新城J5s地块价格已从10000元/平方米调整至6800元/平方米,降幅超过30%,首付款已分阶段降至36000元。

在合肥,建发永龙大厦的两栋别墅以200万元的总价售出。惠今泸州云珠的价格已经从创纪录的22000/m2调整到平均价格20000/m2。安徽省高新技术企业新朗石路医院的平均价格已经降低了约3000元/平方米。

金,九银,十对铁,九铜,十?无论房屋企业的营销有多高调,买家都不为所动。

据统计,截至8月底,全国商品房销售面积为4.9784亿平方米,比7月底减少92万平方米。

其中,住宅建筑销售面积减少140万平方米,办公楼销售面积增加16万平方米,商业建筑销售面积增加16万平方米。

房贷利率新规、政策调控让居民购房意愿下滑。抵押贷款利率的新规定和政策控制导致居民购房意愿下降。

乍一看,住房企业的“快速周转”战略需要讨论。

业内人士认为,为了应对这一战略,住房公司应该首先注意控制扩张速度,提前为冬季储备现金流。

总体环境的变化也加剧了住房企业的分化。

具有融资优势的住宅企业可以利用这个机会增加市场份额。

如果没有资源,就拉合作。

受伤害最大的是那些依赖不合规融资渠道、信用资质薄弱、随时面临破产风险的住房企业。

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